Quem recebe um imóvel como herança nem sempre precisa esperar o fim do inventário e da partilha para negociar o bem. Em determinadas situações, a legislação permite a alienação do imóvel antes da conclusão do inventário, mas o procedimento depende da situação da sucessão e exige o cumprimento de formalidades específicas.
Segundo a advogada especialista em Direito Imobiliário Christina Magalhães, o inventário ainda não concluído não significa, por si só, que nenhuma venda possa ser feita. Enquanto o imóvel integrar o espólio, porém, a negociação precisa observar as regras do direito sucessório.
“Um inventário ainda não concluído não significa, por si só, que nenhuma alienação seja possível”, explica.
No inventário judicial, a alienação de bens pelo inventariante depende de autorização judicial, observados os requisitos previstos no Código de Processo Civil.
Já no inventário extrajudicial, a regulamentação do Conselho Nacional de Justiça passou a admitir a alienação de imóvel do espólio sem autorização judicial, mediante escritura pública e desde que sejam cumpridos os requisitos estabelecidos pela norma.
E se um dos herdeiros não quiser vender?
A falta de consenso entre os herdeiros pode ser um dos obstáculos para a venda. Christina explica que não é possível simplesmente obrigar um herdeiro a assinar uma venda particular com a qual ele não concorda.
Não é possível simplesmente obrigar um herdeiro a assinar uma venda particular com a qual ele não concorda.
Christina Magalhães, advogada especialista em Direito Imobiliário
A advogada destaca que é preciso diferenciar o período em que a herança ainda está indivisa da situação após a partilha. Enquanto a herança permanece indivisa, aplicam-se as regras próprias da sucessão e do inventário.
Depois da partilha, caso o mesmo imóvel seja atribuído a vários herdeiros, pode existir um condomínio entre eles. Nesse cenário, nenhum coproprietário é obrigado a permanecer indefinidamente em condomínio.
Se não houver acordo, podem ser avaliadas alternativas como a aquisição da participação dos demais por um dos coproprietários ou, conforme as circunstâncias, a extinção do condomínio.
Em caso de imóvel indivisível e sem solução consensual, a questão pode chegar à alienação judicial do bem, com posterior divisão do valor de acordo com a participação de cada proprietário.
Documentação pode atrasar venda
Além do inventário, a situação registral e documental do imóvel também pode impedir ou atrasar a negociação.
Entre os problemas que precisam ser verificados estão matrícula desatualizada, construção não averbada, divergência de área, penhora, indisponibilidade, usufruto, financiamento e outras restrições registradas. Pendências tributárias e condominiais também podem interferir na venda.
Por isso, Christina recomenda que a família faça uma análise jurídica e registral antes de iniciar a negociação.
“Muitas famílias encontram o comprador primeiro e somente depois descobrem uma irregularidade que impede a escritura, o financiamento ou o registro da aquisição”, destaca.
A orientação é verificar a matrícula atualizada, o estágio do inventário, a documentação dos herdeiros, eventual testamento, a situação do ITCMD, IPTU ou ITR, débitos condominiais, financiamentos e a existência de penhoras, indisponibilidades, usufrutos ou outros ônus.
Também é necessário conferir se a realidade física do imóvel corresponde ao que consta na matrícula e nos cadastros públicos. Construções e ampliações não averbadas, divergências de área ou parcelamentos irregulares podem dificultar a venda, o financiamento bancário e o posterior registro da aquisição.
Cessão de direitos é diferente de venda do imóvel
Outra possibilidade durante o inventário é a cessão de direitos hereditários. Christina ressalta, porém, que esse negócio não deve ser confundido com uma compra e venda convencional do imóvel.
“É importante não confundir a operação com uma compra e venda convencional do próprio imóvel: juridicamente, o objeto e os efeitos do negócio são diferentes”, disse.
Por isso, antes de prometer a venda de um imóvel que ainda está em inventário, é necessário analisar a situação sucessória e definir qual instrumento jurídico é adequado para aquela operação.
Os custos para regularizar e vender um imóvel herdado variam conforme o Estado, o valor dos bens, a modalidade do inventário e a situação documental e registral do imóvel.
De modo geral, podem ser considerados o ITCMD incidente sobre a transmissão por herança, honorários advocatícios, emolumentos notariais e registrais, certidões e outras despesas necessárias à formalização do inventário e da transmissão do patrimônio.
Se o imóvel tiver irregularidades, também podem surgir despesas com averbações, retificações, regularização de construções, levantamentos técnicos e contratação de profissionais como engenheiros ou arquitetos.
Também devem ser analisados eventuais débitos de IPTU ou ITR, condomínio e outras obrigações relacionadas ao imóvel.
Na venda posterior, é necessário verificar ainda a eventual incidência de Imposto de Renda sobre ganho de capital, considerando as particularidades da sucessão e da alienação.
O que fazer antes de negociar?
Para Christina, o primeiro passo é fazer um diagnóstico sucessório, registral, fiscal e documental do imóvel.
Nem toda pendência precisa necessariamente estar resolvida antes de o imóvel ser anunciado. Algumas questões podem ser solucionadas durante a estruturação da operação. O essencial, segundo a advogada, é identificar os problemas antecipadamente, saber quais efetivamente impedem a transferência e estabelecer uma estratégia para regularizá-los.
Uma venda segura começa pela análise do inventário, passa pela matrícula e pela situação fiscal e documental do imóvel e termina com a escolha correta da forma de transmissão.
Christina Magalhães, advogada especialista em Direito Imobiliário
Assim, a existência de um imóvel herdado não significa que ele esteja automaticamente pronto para ser vendido. A situação do inventário, a documentação do bem e a concordância entre os herdeiros são alguns dos pontos que precisam ser analisados antes da negociação.
Folha Vitoria