A Praia da Costa, que já concentra alguns dos prédios mais altos e imóveis mais caros de Vila Velha, poderá ficar ainda mais vertical. O novo Plano Diretor Municipal (PDM) manteve o bairro como Zona de Ocupação Prioritária, área onde a prefeitura admite maior adensamento. Na prática, os prédios podem, sim, ficar um ou dois pavimentos mais altos. Isso porque o horário de sombra caiu de 16h para as 15h. Ou seja, com essa redução, deixa de aparecer no novo dispositivo o limite fixo de 10 pavimentos e 32 metros de altura que existia anteriormente.
No entanto, o tamanho dos prédios vai depender da largura da rua, do tamanho e da disposição do terreno. Pela regra anterior, o coeficiente básico era de 2,5. Agora, sobe para 3,0. Esse índice define, de forma simplificada, quanto pode ser construído em relação ao tamanho do terreno.
Terreno de 1.000 m² pode ganhar 500 m² de construção
O exemplo deixa a diferença mais fácil de entender. Imagine um terreno de 1.000 metros quadrados. Com coeficiente de 2,5, ele tinha potencial básico para aproximadamente 2.500 metros quadrados de área computável. Com o índice de 3,0, esse potencial passa para 3.000 metros quadrados. São 500 metros quadrados extras, um aumento de 20% na capacidade básica de construção.
Em uma área de 2.000 metros quadrados, como poderia acontecer com a compra e união de dois ou três terrenos vizinhos, a diferença fica ainda maior. O potencial básico passa de 5 mil para 6 mil metros quadrados. São mil metros quadrados adicionais que podem virar apartamentos, lojas ou outros espaços permitidos pelo PDM.
Em um bairro onde imóveis novos já alcançam valores próximos de R$ 12 mil por metro quadrado, essa capacidade extra pesa bastante na conta das incorporadoras.
Por isso, casas antigas, estacionamentos, prédios baixos e terrenos vizinhos podem ganhar ainda mais valor. Para uma construtora, não importa apenas onde o terreno está, mas quanto aquele terreno permite construir.
Se o mesmo lote passa a comportar mais metros quadrados de empreendimento, ele também tende a valer mais. O novo PDM pode acelerar a substituição de imóveis antigos por edifícios maiores na Praia da Costa.
Isso não significa que qualquer construtora poderá levantar um prédio de qualquer altura. Continuam valendo restrições do aeroporto, regras de proteção da paisagem do Convento da Penha, estudos de sombra e outros limites urbanísticos.
Porém, a lógica mudou: em vez de um teto pré-definido de dez andares e 32 metros, cada projeto terá mais espaço para explorar o potencial do terreno dentro dessas restrições. Para o mercado imobiliário, é uma abertura importante. Para o bairro, surge também a outra conta: mais prédios significam mais moradores, carros e pressão sobre ruas, trânsito e infraestrutura.
Folha Vitoria