O mercado imobiliário do Espírito Santo mantém o ritmo de expansão mesmo diante dos juros elevados, da mudança nas fontes de financiamento e da crise de confiança provocada pelo caso Apex. Um sinal desse potencial aparece no radar do Banco Fator, que avalia três operações de crédito para empreendimentos em Vitória e Vila Velha.
Cada financiamento pode variar entre R$ 40 milhões e R$ 80 milhões. Ou seja, o volume em análise alcança de R$ 120 milhões a R$ 240 milhões. Os projetos pertencem aos segmentos de médio e alto padrão, justamente as faixas que mais avançaram na Grande Vitória nos últimos anos.
O diretor comercial do Banco Fator, Álvaro Barreto Rezende, afirmou que o mercado capixaba apresenta características que sustentam esse crescimento. Entre elas estão a força da indústria formal, a geração de empregos com carteira assinada, a demanda formada por compradores locais e a capacidade de o mercado absorver imóveis que superam R$ 30 mil por metro quadrado nos bairros mais valorizados.
Para o futuro, o executivo vê espaço para um crescimento ainda maior, principalmente se os juros continuarem em trajetória de queda. A chegada de novas indústrias, a expansão logística e os investimentos previstos para o Espírito Santo também podem ampliar a demanda por imóveis. No entanto, Álvaro ressalta que o banco não possui uma verba reservada para o Estado. O dinheiro existe, mas a liberação depende da qualidade dos projetos e da capacidade financeira das incorporadoras.
Veja a entrevista com Álvaro Rezende, diretor comercial do Banco Fator:
Como o Banco Fator avalia o atual momento do crédito imobiliário?
É importante separar o financiamento destinado à compra do imóvel pela pessoa física do crédito corporativo voltado para a construção. Hoje, minha atuação no Banco Fator está concentrada no financiamento das incorporadoras. Nós fornecemos recursos para a obra e para o desenvolvimento do empreendimento.
Tenho mais de 20 anos de atuação no crédito imobiliário e também acompanho o financiamento habitacional. Porém, o foco atual do Fator está na dívida corporativa, ou seja, no crédito para a incorporadora.
O que mudou nas fontes de financiamento do setor imobiliário brasileiro?
O mercado passa por uma mudança importante. Tradicionalmente, a maior parte dos recursos para o crédito imobiliário vinha do FGTS e da poupança. No entanto, a poupança registra captação líquida negativa há alguns anos. Sai mais dinheiro do que entra.
Isso ocorre por causa da maior educação financeira, do acesso a outros investimentos e da própria Selic elevada. Diante de aplicações que oferecem rendimentos maiores, muitas pessoas deixam de manter recursos na poupança.
O mercado criou fontes alternativas. Entraram nesse processo as Letras de Crédito Imobiliário, as Letras Imobiliárias Garantidas, os fundos imobiliários e os Certificados de Recebíveis Imobiliários. Hoje, o mercado de capitais cumpre um papel muito mais relevante no financiamento do setor.
O crédito imobiliário ainda tem espaço para crescer no Brasil?
Tem muito espaço. O crédito imobiliário representa pouco mais de 12% do Produto Interno Bruto brasileiro. No Chile, essa participação está próxima de 27%. Em Portugal, fica em torno de 42%. Nos Estados Unidos, chega a aproximadamente 57%.
Esses números mostram que o Brasil ainda está em um estágio inicial. Existe uma demanda habitacional muito grande, tanto no segmento popular quanto no alto padrão. Ou seja, o crédito imobiliário ainda pode ampliar bastante sua participação na economia nacional.
Como o ES se posiciona nesse mercado?
Vitória possui uma extensão territorial limitada. Isso pressiona o preço do metro quadrado nos principais bairros. Hoje, imóveis de médio padrão já aparecem a partir de R$ 16 mil por metro quadrado. No alto padrão, existem produtos que superam R$ 30 mil por metro quadrado.
O mais importante é que esses imóveis encontram compradores. Não se trata apenas de oferta sem demanda. As incorporadoras apresentam empreendimentos bem localizados, assinados por arquitetos reconhecidos e com estruturas de financiamento adequadas. O mercado local absorve esses produtos.
Quem compra os imóveis de alto padrão no Espírito Santo?
O comprador é, em grande parte, do próprio Espírito Santo. Essa é uma diferença importante em relação a outros mercados. Em Balneário Camboriú, por exemplo, existe uma entrada muito forte de recursos provenientes do agronegócio de outros estados.
Na Grande Vitória, o público local tem peso maior. Os imóveis compactos e os estúdios atraem investidores. Porém, nas unidades acima de 70 metros quadrados, predomina a compra para moradia. Isso demonstra uma demanda mais saudável e menos dependente de movimentos especulativos.
A estrutura econômica do Estado ajuda na concessão de crédito?
Sim. O Espírito Santo possui uma indústria formal muito forte. Isso cria uma base de compradores com renda comprovada e maior capacidade de crédito.
Embora o trabalho informal tenha crescido e os bancos tenham aperfeiçoado seus modelos de análise, o trabalhador assalariado ainda apresenta um perfil mais previsível. Isso facilita a aprovação dos financiamentos e fortalece a demanda por imóveis.
A chegada de novas indústrias pode ampliar esse mercado?
Sem dúvida. Quanto mais oportunidades econômicas uma região oferece, maior tende a ser o apetite das instituições financeiras. A criação de empregos formais aumenta o número de compradores qualificados e reduz parte dos riscos relacionados ao crédito.
O Banco Fator acompanha oportunidades no Espírito Santo, especialmente em Vitória e Vila Velha. Nós analisamos projetos residenciais, galpões logísticos, empreendimentos corporativos, shopping centers e outros ativos imobiliários. O residencial, no entanto, continua como nosso principal foco.
O Banco Fator já realizou operações no ES?
Sim. Já fizemos diversas operações no Estado, tanto no agronegócio quanto no mercado imobiliário em sentido mais amplo. Essas operações tiveram um desempenho saudável e foram quitadas dentro dos prazos previstos.
Agora, trabalhamos para renovar linhas e abrir novas operações. Também ampliamos o relacionamento com incorporadoras e empreendedores locais.
Quais operações estão atualmente em análise?
Avaliamos três operações de financiamento à obra para empreendimentos de médio-alto e alto padrão. Cada uma possui um valor estimado entre R$ 40 milhões e R$ 80 milhões. Esse é o pipeline atual. Portanto, o volume potencial varia entre R$ 120 milhões e R$ 240 milhões.
Ainda não podemos divulgar os nomes das incorporadoras porque as operações estão em análise. Depois do fechamento, poderemos apresentar mais detalhes.
Por que uma incorporadora escolheria o Banco Fator?
O Fator reúne conhecimento técnico e disponibilidade de capital. Temos uma equipe com muita experiência no crédito imobiliário e profissionais especializados em diferentes etapas do desenvolvimento de um empreendimento.
Quando analisamos uma obra, por exemplo, não colocamos apenas profissionais do mercado financeiro para avaliar custos e orçamento. Temos especialistas que conhecem arquitetura, engenharia, fundos imobiliários e estruturação financeira.
Além disso, o Fator administra aproximadamente R$ 7 bilhões em recursos por meio da gestora, com uma parcela relevante direcionada ao segmento imobiliário. Nós conseguimos unir capital disponível, especialização técnica e experiência prática.
O caso Apex afeta a confiança no mercado imobiliário capixaba?
Momentos de volatilidade e insegurança aumentam a importância da história e da credibilidade das instituições. O Banco Fator possui quase seis décadas de atuação ininterrupta e está sujeito à fiscalização e à regulação do Banco Central e da Comissão de Valores Mobiliários.
Da mesma forma que analisamos o histórico do cliente, o cliente também precisa analisar a trajetória da instituição financeira. Nós observamos quantos empreendimentos a incorporadora entregou, quantas obras concluiu e quantas histórias de começo, meio e fim ela consegue apresentar.
A experiência e a solidez tornam-se fatores decisivos quando o mercado enfrenta uma crise de confiança. O empreendedor precisa saber com quem está se relacionando e como os recursos serão administrados.
O banco pretende atuar em outras regiões do Espírito Santo?
Neste momento, nosso pipeline imobiliário está concentrado em Vitória e Vila Velha. Já recebemos propostas de outras regiões, principalmente na área de hotelaria, mas esse não é hoje o foco principal da casa.
Isso não significa que o banco descarte oportunidades no interior ou no Norte do Estado. Porém, nossa experiência mais imediata e as operações em análise estão nessas duas cidades da Grande Vitória.
O que precisa acontecer para o mercado imobiliário capixaba continuar crescendo?
O Estado precisa manter a geração de empregos formais. Esse é um dos principais fatores para criar um público comprador mais qualificado. Também existe um déficit habitacional expressivo e uma carência de empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida nas maiores cidades.
Em alguns casos, a falta de terrenos adequados dificulta esses projetos. Mesmo assim, a demanda existe. Com a queda da Selic e a redução dos juros do financiamento, o mercado tende a crescer de forma mais saudável e alcançar um número maior de compradores.
Como o banco enxerga o futuro do mercado imobiliário capixaba?
Vemos com bons olhos. Se o mercado local cresce mesmo em um cenário de juros ainda elevados, a perspectiva natural é de melhora com a redução da Selic.
A queda dos juros interfere diretamente nas fontes de recursos do setor. Ela melhora as condições tanto para o financiamento das incorporadoras quanto para o crédito destinado ao comprador final. Portanto, o cenário tende a ficar mais favorável no curto prazo.
Existe dinheiro no Banco Fator para financiar empreendimentos no Espírito Santo?
Existe. Mas não podemos dizer que está sobrando dinheiro. O mercado ainda enfrenta uma escassez de captação e nós selecionamos os projetos com muito cuidado.
Não buscamos operações excessivamente arriscadas apenas porque oferecem retornos maiores. Procuramos bons empreendimentos, incorporadoras com histórico e estruturas financeiras seguras. Também não existe uma reserva específica para o Espírito Santo.
Existe uma forte disposição para ampliar nossa atuação no Estado. Dentro desse processo de seleção, Vitória e Vila Velha ocupam uma posição importante no radar do Banco Fator.
Folha Vitoria