O luxo está mudando de tamanho em Vitória?

Quem disse que luxo precisa de muito espaço? No mercado imobiliário de Vitória, um apartamento de um quarto pode ter o metro quadrado mais caro que o de imóveis com dois ou três dormitórios. A aparente contradição revela uma mudança interessante no setor: além do tamanho, a localização, o projeto e a funcionalidade dos ambientes entram na conta de quem procura um imóvel diferenciado.

Segundo o 47º Censo Imobiliário do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Espírito Santo (Sinduscon-ES), divulgado em outubro, o preço médio do metro quadrado dos apartamentos de um quarto disponíveis para venda em Vitória chegou a R$ 20.211 em junho de 2026. O valor é 21,6% superior ao registrado nos imóveis de dois quartos, de R$ 16.621, e 15,1% maior que o dos apartamentos de três dormitórios, de R$ 17.560.

Apenas os imóveis de quatro quartos ou mais apresentaram valor superior, alcançando R$ 23.404 por metro quadrado. A comparação considera o preço por metro quadrado, e não o valor total dos apartamentos, e reúne diferentes padrões de empreendimentos.

Para Joceandro Xavier, empreendedor, investidor e fundador da Prosper Imobiliária, especializada em imóveis de luxo, o comportamento do mercado reflete uma mudança na percepção de valor dos compradores.

“O luxo deixou de ser medido apenas pelo tamanho do imóvel. Hoje, localização, arquitetura, funcionalidade e exclusividade têm um peso enorme na decisão de compra. Em Vitória, um apartamento compacto, em um endereço privilegiado e com um projeto diferenciado, pode alcançar um valor por metro quadrado superior ao de imóveis muito maiores. O comprador não está olhando apenas para quantos metros vai adquirir, mas para a experiência e a qualidade de vida que aquele imóvel proporciona”, explica.

A valorização dos imóveis compactos acompanha uma mudança na oferta imobiliária. Entre os dois levantamentos realizados em 2025 pelo Sinduscon-ES, o número de unidades de um quarto em produção na Grande Vitória saltou de 1.637 para 2.948, crescimento de aproximadamente 80%.

No primeiro semestre de 2026, o volume chegou a 3.132 unidades. Para efeito de comparação, havia 1.372 apartamentos com quatro quartos ou mais em produção na região. Isso significa que, para cada imóvel dessa última categoria, existiam aproximadamente 2,3 unidades de um dormitório sendo produzidas.

O movimento aponta para um mercado mais diversificado. Se, de um lado, grandes apartamentos e coberturas continuam associados ao luxo tradicional, de outro, unidades menores ganham espaço em localizações valorizadas, com propostas que priorizam funcionalidade, conveniência e serviços.

Em bairros como Praia do Canto e Enseada do Suá, apartamentos compactos também despertam interesse pelo potencial de investimento, inclusive para locações de curta duração. São perfis de compradores diferentes, que podem atribuir valor a características distintas de um mesmo endereço.

Exclusividade não se mede apenas em metros

No segmento de luxo, entretanto, grandes metragens continuam fazendo parte de uma categoria altamente exclusiva. Coberturas, imóveis com elevadores privativos, áreas de lazer particulares, projetos arquitetônicos personalizados e vistas privilegiadas representam o extremo mais sofisticado do mercado.

A diferença está na proposta de cada produto. Um imóvel compacto pode ter preço elevado por metro quadrado e atender a um público que busca praticidade. Já uma residência de grandes dimensões pode ser valorizada pela privacidade, pelo terreno, pelas áreas de convivência e pela dificuldade de encontrar propriedades semelhantes.

Segundo Joceandro Xavier, o comprador de imóveis de luxo também está mais atento aos atributos que diferenciam uma propriedade das demais.

“O cliente de alto padrão está cada vez mais criterioso. Ele quer um imóvel que combine com seu estilo de vida e ofereça algo que não seja facilmente encontrado no mercado. Pode ser uma vista definitiva para o mar, uma planta exclusiva, privacidade ou uma localização que permita fazer tudo a poucos minutos de casa. Em Vitória, onde os endereços mais desejados têm uma oferta limitada, essa combinação de atributos faz toda a diferença. O verdadeiro luxo está naquilo que é raro e difícil de reproduzir”, destaca.

Essa mudança ajuda a entender por que o alto padrão deixou de ser definido apenas pelo número de quartos. Tecnologia, arquitetura, localização e aproveitamento inteligente dos ambientes passaram a fazer parte da discussão sobre o valor dos imóveis.

Um novo desenho para a capital

Outra curiosidade aparece no mapa da construção civil. Jardim Camburi concentra 2.295 das 4.462 unidades imobiliárias em produção em Vitória, segundo o levantamento de junho. São mais de 51% do total da capital em um único bairro, considerando unidades residenciais e comerciais.

Já a região administrativa da Praia do Canto, que inclui bairros como Enseada do Suá, Barro Vermelho e Santa Lúcia, reúne outras 1.761 unidades.

Os números mostram como a atividade imobiliária se distribui pela cidade, em um cenário marcado pela oferta limitada de terrenos e pela disputa por localizações bem estruturadas.

Na Grande Vitória, os empreendimentos classificados como de médio e alto padrão representam aproximadamente 62% das unidades residenciais em produção. Embora a categoria seja mais ampla que o segmento de luxo, o percentual demonstra a importância desses projetos no mercado regional.

Entre apartamentos compactos com valores elevados por metro quadrado e residências com centenas de metros de área privativa, uma questão ganha espaço: afinal, o que define um imóvel de luxo atualmente?

Em Vitória, os números mostram que a resposta é menos óbvia do que simplesmente contar quartos, vagas de garagem ou metros quadrados. O luxo pode estar no espaço, mas também na localização, na privacidade e na possibilidade de viver experiências que poucos endereços conseguem oferecer.